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房价上涨卖方毁约，买方如何维权?
2023-02-20
民法典检说
卖房人违约，买房人如何维权
每期一问
出现“一房二卖”时，买房人如何维护自身权益？
案 例
李大爷和老伴通过熟人介绍相中近郊一套80平米二手房，为省中介费就直接与房主签订了买卖合同，还支付了定金。当李大爷催促房主办理交款、过户事宜时，因当地房价上涨，却被要求加价购房。协商无果，房主又拒接电话，无奈之下，李大爷就想通过法律途径维护自身权益。经查询，发现房主已将房屋出售给他人并已办理过户。李大爷当时五雷轰顶，不知如何是好！
咱们来听听
检察官对李大爷的疑惑
是怎么解答的吧
李大爷：
我与房主签订房屋买卖合同在前，并已交定金，是不是这个房屋应该过户给我？
检察官：
这种情况属于房主“一房二卖”，既涉及合同违约问题，也涉及第三人是否善意取得问题。在民法典物权编、合同编中对此均有明确规定。现实中，由于存在涨价预期和现实利益考量，房主违约，但因房屋已经过户给第三人，李大爷不能再要求继续履行房屋买卖合同，但可以依法追究房主的违约责任，即要求房主双倍返还定金以及赔偿房屋差价损失。另外，如有证据能证明第三人不是善意取得，可以通过法律途径确认第三人与卖房人的房屋买卖合同无效，从而依法维护自己的合法权益。
李大爷：
这里坑太深了！也是因为有熟人介绍，我就没多想，吃了不懂法律的亏，今后我该怎么防范这种事呀？您给出个招吧！
检察官：
一是最好找正规的中介公司，签订规范的居间合同、房屋买卖合同；二是调查所购房屋产权情况，如房产信息是否真实、是否存在房产抵押以及其他共有人是否同意出售等，必要时提存房产证；三是在签订合同时明确“一房二卖”的禁止性规定并加重此种行为的违约责任；四是及时办理网签、预告登记、过户登记，采取资金监管及资金托管形式交易；五是学法知法，常学常新，发现问题或风险，及时解决或催问，注意保留相关证据。
李大爷：
买房子是大事，涉及的问题太多了，还是要找专业人士来办理啊。
检察官温馨提示：
在购买二手房时，买房人要多一点防范意识，尽量减少或避免损失。一旦出现“一房二卖”，买房人要尽快查清房主是以何价格将涉案房屋另售他人、是否已经办理房屋过户等。如果房主以正常交易价格将涉案房屋另售他人，且尚未办理房产过户手续，则买房人还有可能通过诉讼途径“追回”房屋。如果房主与第三人已办理房产过户，且没有证据证明第三人与房主存在恶意串通导致其双方所签房屋买卖合同无效的情况，则购房人无法“追回”涉案房屋，只能通过诉讼要求房主承担违约责任，如双倍返还定金、赔偿房屋差价损失等。总之，不能掉以轻心！
相关法律规定
《中华人民共和国民法典》
第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
来源：北京普法