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关于天通苑北街道群租房治理模式的思考
2018-09-05
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编者按：群租房是城镇化进程中的“顽疾”，由群租房引发的公共安全事件和各类矛盾纠纷屡见不鲜。尽管全国各地纷纷出台措施，大力开展群租房整治行动，但群租乱象依然屡禁不止。究其原因，在于低收入人群对廉价住房的巨大需求，加之群租房往往具有隐蔽性，不易被监管部门发现。天通苑北街道总结群租房治理工作中的主要做法，深入分析治理过程中存在的难题，进而从充分发挥属地管理职责、规范房屋租赁市场、加大房地产管控力度、加强宣传教育等方面提出妥善治理群租房乱象的具体建议。
天通苑北街道地处昌平、朝阳交界的城乡结合部，居住人员构成复杂，城市管理难题凸显。特别是违法群租房现象突出，由于部分中介公司只顾眼前经济利益，私自将公寓打成隔断出租，导致群租房内存在大量消防安全隐患，各类隐患和社会问题日益凸显，还产生了专门从事群租房生意的“黑中介、二房东”，给社会综合治理工作带来严峻挑战。
一、治理措施及工作成效
作为疏解整治促提升专项行动的重要任务之一，天通苑北街道按照全区治理群租房的工作部署，坚持发现一起、治理一起的原则，注重宣传举报，发挥社区自治优势；注重机制创新，完善治理体系；注重督查检查，遏制反弹现象。
（一）加强日常监督，扩大群众参与。由于辖区高层楼宇众多，群租房隐蔽性较强，难以及时发现，对此街道探索建立特邀监督员制度，聘请90名具有较高威信、愿为综治工作建言献策的社区群众代表为特邀监督员，加强对群租房的日常监督，充实群租房治理人员力量。同时，将违法群租房投诉举报热线电话在小区宣传栏、天通苑社区网、“乐活天北”微信公众号、天通苑北街道官方网站等位置进行公示，广泛发动群众监督举报，精准打击违法群租房。
（二）创新工作机制，推进依法治理。一是完善群众举报建账机制。针对群众投诉举报的违法群租房，建立工作台账，明确接收日期、举报人、举报内容、联系电话、核实情况、办理情况等信息。二是制定举报奖励办法。按照区综治办关于对违法群租房举报人给予奖励的工作意见，结合天通苑北街道实际情况，制定了具体奖励实施办法，有力地推动了工作开展。三是完善“三三五”（“三个早、三途径、五步骤”）治理模式。“三个早”是早发现、早核查、早拆除，“三途径”是走访调查、群众举报和监督员反映、居委会和物业公司反馈，“五步骤”是发现、核查、认定、自拆、助拆。四是建立联合通报机制。联合属地派出所民警、街道综治干部、各社区物业经理，建立天通苑北街道违法群租房治理工作微信群，发现群租房第一时间通报，尽快依法拆除。五是建立联合执法机制。制定关于加强违法群租房常态化治理工作实施方案，明确组织领导和职责任务，加强全程管控和综合执法，组织人员依法依规进行拆除。
（三）落实督导检查，巩固治理成效。针对久拖不决、群众反映强烈的投诉举报问题，建立重点难点问题督办机制，协调社区物业经理研究解决办法，督促办理，尽快推动工作落实。坚持对完成治理的出租房进行“回头查”，同时完善监管机制，积极接受群众举报，边治理、边巩固，严防反弹，进一步巩固了治理成果。
二、群租房治理存在的问题
（一）市场调节存在局限。群租是一种畸形的经济行为，市场的调节作用无法发挥有效价值。在供需两旺的情况下，租房市场被“二房东”控制，导致租房管理混乱。因此，解决群租难题，必须借助规范完善的市场，带动其步入良性发展轨道。
（二）监管部门缺少衔接。群租房治理涉及的部门众多，每个部门都有管理责任，比如火灾隐患由消防部门监管，增设隔断由住建部门监管，“二房东”经营行为由工商部门监管。虽然各部门职责明确，但还是产生了大量群租房，这其中主要有两方面原因。一方面是群租房治理没有引起足够的重视，各方均存在多一事不如少一事、管一事不如放一事的心态；另一方面是部门之间缺少沟通对接，缺乏信息互补共享机制，没有真正形成治理合力。街道虽然有心加强治理，但是管理抓手不足，需要多部门配合时，响应程度、配合效率不够，给现实治理带来极大困难，加之缺乏联动，造成管理成效大大降低。此外，群租房治理台账不够完善，职能部门缺乏有效源头信息和控管手段，信息掌握得不够完整、全面、及时，也就无法动态实时管理。
（三）“二房东”监管不到位。正规的物业和中介公司是房屋租赁市场的重要载体，他们有责任对私自改变房屋结构的行为进行劝阻，但现实中物业和中介公司对房屋的管理，多从自身利益出发，对群租房问题往往搪塞糊弄，治标不治本，管点不管面。由于辖区租赁市场的庞大群租需求，不少业主并不太关心中介的资质，只期待更多地获取利益价值，这样就存在一定的风险和漏洞，产生了所谓的“二房东”。这些“二房东”作为游离于正规中介外的中介群体，没有及时被纳入监管范畴。经初步调查，仅天通苑北街道地区活跃于各个社区之间的“二房东”远远多于正规中介，且无法准确掌握他们的相关情况，因而也就很难真正意义上对其实施管理。
三、群租房治理政策建议
群租房治理的关键，在于建立一整套长效化治理策略，全方位多角度地化解群租难题。要以现有法律法规、规章制度为支撑，完善租赁市场运营机制，完善镇街牵头、部门配合、社会组织共同参与的联动执法机制，逐步形成长效治理的管理机制。
（一）充分发挥属地管理职责。群租房的承租人流动性强、成分复杂，早发现、早介入、早治理通常更有利于解决问题。属地镇街因具有位置上的接近性，熟悉小区的基本情况，往往是群租行为的最早发现者，也是有效管理者。因此，镇街要充分发挥管理作用，加强政策指导，落实房屋出租登记和外来人口居住登记制度，建立健全出租房屋数据库，实现数据共享共用。加强日常巡查、合理疏导群租行为，督促出租人和承租人自觉遵守相关物业管理规定。要加大对小区住宅装修行为的监管力度，对以群租为目的的分割式装修，在发现装修时第一时间进行劝阻，未停止装修的及时会同有关部门予以拆除。大力推广门禁系统，要求有条件的小区积极加装门禁系统，以户为单位发放门禁卡，每户不多于5张卡，严格实施入住登记、入户刷卡。
（二）规范房屋租赁市场。群租行为日益蔓延的背后，既有房屋中介对房源信息的垄断，也有“二房东”利益联盟对房租价格的操纵。相关部门要明确权责范围，强化行政管理职能，对房地产中介要规范租赁行为，严禁发布与群租有关的租赁信息，对违反租赁管理者加重处罚并吊销营业执照，建立起良性发展的租赁市场秩序。对通过群租行为谋利的“二房东”，要制定相应的认定标准和处理办法，通过收取税费、管理费等经济手段压缩其利润空间。同时，要坚决打击霸占房源、操控租价的联盟行为。
（三）加大房地产管控力度。高房价、高房租是造成群租现象的重要原因。要严格执行各项房地产调控措施，加快推进公租房、廉租房等保障性住房的建设，有效控制房价、房租过快上涨，在一定程度上可缓解市民的住房压力并抑制群租的扩散速度。同时，鼓励有关单位按标准设立员工宿舍，让低收入人群能够选择到经济能力可以承受、条件更好的居住环境。
（四）加强宣传教育。在流动人口较多、存在群租行为的小区，通过发放海报、通知、手册等多种渠道，对出租人和承租人进行安全宣传教育，要求其在履行物业管理相关规定的同时，加强治安防范和自我管理意识，积极排查房屋安全隐患，提高防灾能力，维护公共卫生，营造安全、整洁的居住环境，最大限度降低群租乱象引发的各类社会问题。探索利用互联网、手机等新兴媒体，通过官方微博、政府官网等平台，进一步扩大宣传受众面，同时充分发挥居委会、业主委员会发动、组织、引导居民参与社会治理的职能作用，常态化开展群租房问题宣传工作，营造自觉抵制群租房的社区氛围。