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受新冠肺炎疫情影响，开发商迟延交房是否要承担违约责任？
2020-05-09
“本来原计划3月中旬交房的，但是现在因疫情原因房子迟迟交不了，孩子结婚的婚房啊，这可怎么办？”
来自北京的居民王先生不由感慨无奈。2020年初，一场突如其来的新冠肺炎疫情瞬间打破了往日的平静，生产生活突然被按下“暂停键”。随之而来的房屋买卖、租赁等纠纷在疫情期间也最为常见。
交不了房，是否可以追究开发商的违约责任？
事实上，开发商通常会以“新冠肺炎疫情构成不可抗力”为由主张顺延交房，以减免迟延交房的违约责任。
那么问题来了，新冠肺炎疫情是否可以认定为不可抗力呢？
《民法总则》第180条、《合同法》第117条及第118条，规定了不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年1月31日，世界卫生组织宣布将此次疫情列入国际关注的突发公共卫生事件。此次疫情从传播速度、患病确诊人数、死亡人数、企业停工停业等方面来看，其严重程度及影响范围空前，对整个社会经济的危害性毫不逊色于SARS非典，可见，新冠肺炎疫情理应属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的法律规定。
那么，开发商能否以疫情构成不可抗力要求顺延交房而无需担责呢？
我们找出“非典”时期相关案例判决：
01
法院支持开发商有权顺延交房的案件情况
即：商品房预售合同约定的交房时间在疫情防控期内或者之后，确因疫情防控影响无法按时交房导致延期交房，开发商有权主张顺延交房。
【案例索引】 殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案（2005）三亚民一终字第79号
法院认为：针对“非典”疫情的影响，该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定“非典”疫情对“天涯一方城”项目各项施工的完成构成不可抗力因素。长源公司可据此对“非典”期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。
02
法院不支持开发商有权顺延交房的案件情况
即：商品房预售合同签订时间在疫情防控期内，疫情防控并非不可预见，不构成不可抗力，开发商无权主张顺延交房。
【案例索引】 上海新昌房产经营有限公司与魏敏商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书（2006）沪二中民二（民）终字第1006号
法院认为：非典影响期内双方签订商品房预售合同，非典流行不属于不可抗力，新昌公司要求扣除延期交房7天的理由不成立。
由此可见，虽然新冠肺炎疫情构成不可抗力可以作为免责事由，但开发商并不必然可以顺延交房免责。是否承担逾期交房的违约责任需要具体看双方约定的交房时间与为应对新冠肺炎疫情所采取的防控措施时间的关系。
1.若约定的交房时间在该疫情防控措施的实施期间，导致房地产开发企业无法正常交房，房地产开发企业不承担逾期交房的违约责任，但需在疫情防控措施结束后及时办理交房手续；
2.若房地产开发企业本应在采取疫情防控措施前交房，因其自身原因导致未能如期交房，在具备交房条件时政府部门采取了疫情防控措施无法正常交房的，房地产开发企业需要承担逾期交房的违约责任；
3.若合同约定的交房时间在疫情防控措施结束后，因受疫情防控措施影响，房屋建设进度受到影响，房地产开发企业可以相应顺延交房时间，并及时通知购房者，不承担逾期交房的违约责任。
来源：北京信访微信公众号